المستشار العقاري مصطفى أسامة: ثقافة "اللا خسارة" وراء ركود السوق العقاري
يؤكد المستشار العقاري مصطفى أسامة أن السبب الرئيسي وراء حالة الركود التي يشهدها القطاع العقاري في مصر وظهور العديد من شكاوى العملاء والمسوقين، يعود في الأساس إلى ثقافة البيع والشراء الراسخة لدى الأطراف المعنية منذ عقود.
مرحلة الركود والحلول المقترحة
الثقافة الاستثمارية الخاطئة
يشير المستشار إلى أن اتجاه العملاء نحو الاستثمار في الشقق السكنية كان قرارًا خاطئًا؛ فالوحدات السكنية ليست هي المنتج الذي يحقق أفضل عائد استثماري. فالغاية الأساسية من العقار السكني يجب أن تكون الاستدامة وليس الاستثمار.
كما يرى أن التعامل مع العقار السكني كسلعة لا يمكن أن تخسر، تسبب في ارتفاع أسعارها بشكل مبالغ فيه لا يمت للواقع بصلة. فالسوق العقاري يجب أن يكون سوقًا منطقيًا، تحكمه معادلة العرض والطلب.
ويوضح أن سياسة "اللا خسارة" التي ترفض بيع العقار بأقل من سعره الأصلي، أو حتى بنفس الثمن، هي التي أدت إلى حالة الركود الحالية. هذه السياسة دفعت المطورين إلى بيع مشاريعهم على مراحل، مع رفع الأسعار في كل مرحلة جديدة، لإيهام العملاء السابقين بأنهم حققوا عائدًا وربحًا، حتى لو لم تزد التكلفة الفعلية.
تأثيرات سلبية ونتائج سلبية
أدت كل هذه العوامل إلى تدمير السوق العقاري المصري، وتسببت في انخفاض الطلب مع زيادة الأسعار إلى مستويات عالمية، رغم أن السوق المحلي ما يزال موجهًا للمصريين ولم تبدأ بعد خطة تصدير العقار للخارج.
الحلول المقترحة
التدخل الحكومي: لن يتم حل الأزمة بشكل جذري إلا من خلال تدخل حكومي لضبط التسعير ومنع الشركات من تقييم عقاراتها بشكل عشوائي.
الاستفادة من التجارب الإقليمية: يمكن الاستفادة من تجارب ناجحة مثل هيئة الأراضي والممتلكات في دبي، بإنشاء هيئة مشابهة تكون مهمتها الإشراف على عملية بيع وتسويق العقار وتحديد أسعاره بناءً على أسس منطقية، مثل: من
سعر التكلفة , المصروفات التسويقية , فائدة تتناسب مع مدة القسط , ربح معقول وغير مبالغ فيه.
تهدف هذه الهيئة أيضًا إلى خلق بيئة تنافسية صحية بين المستثمرين.
توعية المواطنين: يجب على الإعلام أن يلعب دوره في توعية المواطنين بأن الاستثمار العقاري، شأنه شأن أي استثمار، قد يحقق ربحًا أو خسارة. كما يجب توعيتهم بفهم الفروق بين أنواع العقارات وكيفية استغلال كل نوع استثماريًا:
العقارات السكنية: سلعة مستدامة وليست استثمارًا لتحقيق الأرباح.
العقارات التجارية والإدارية والطبية: هي المخصصة لتحقيق استثمارات منطقية تتناسب مع انخفاض القيمة الشرائية للعملة، ومع الأرباح التي يحققها مستخدمو هذه العقارات.
دور قطاع التسويق: يجب على قطاع التسويق القيام بدوره التوعوي بجانب دوره في مساعدة المطورين على البيع، ليكون لكل الأطراف دور فعال في تحقيق التنمية المستدامة في المجال العقاري، استعدادًا لبدء خطة تصدير العقار للخارج.