المستشار العقاري مصطفى أسامة: الاستثمار من إعادة بيع العقار.. بين حلم الثراء السريع وكابوس ضعف الطلب
على مدار عامين، شهد الاقتصاد المصري تقلبات حادة متتالية، تسببت في انخفاضات متوالية في القوة الشرائية للعملة المحلية.
وكعادة السوق المصري، ظل العقار هو الملاذ الآمن الذي يرتفع سعره مع كل انخفاض في قيمة الجنيه. وكان هذا التوجه من أهم العوامل التي فجّرت ظاهرة المضاربة في العقارات.
لقد استطاع العديد من المضاربين تحقيق أرباح قياسية غير مسبوقة في فترات زمنية قصيرة، حتى وصل الأمر لتحقيق عوائد بلغت 50% في أقل من سبعة أيام من الشراء. وتم تحقيق هذه الأرباح عن طريق شراء العقارات بأقل مقدم حجز ممكن، وعرضها للبيع مباشرة بعد تحديث الأسعار بزيادة لا تقل عن 5%، يتم دفعها من قبل المشتري الجديد، بالإضافة إلى إعادة المبلغ المدفوع سابقاً للبائع.
ثبت نجاح هذه الاستراتيجية على مدار عامين بشكل مثالي، إلا أنه مع انخفاض نسبة التضخم، وتراجع أسعار الفائدة البنكية، واستقرار سعر صرف الدولار في السوق الرسمي منذ مارس الماضي عند معدلات أقل من التوقعات السابقة، ظهر جلياً أن التسعير الذي وصلت إليه العقارات لدى المطورين كان تسعيراً مبالغاً فيه، بُني على تحليلات وتوقعات بـ(وصول الدولار إلى مستويات مرتفعة).
وهذا ما دفع المطورين إلى اتخاذ قرارات حذرة تتعلق بمشروعاتهم. ولأنه ليس من السهل خفض الأسعار بشكل مباشر لما قد يسببه ذلك من هز ثقة العملاء السابقين في الشركات، اتجهت أغلب الشركات لخفض الأسعار بشكل غير مباشر، عن طريق:
1. مد فترات الأقساط لتخفيف العبء على المشترين.
2. افتتاح مراحل بيع جديدة بأسعار أقل، وتبرير هذا الفارق بـابتعاد موعد الاستلام، وذلك لمنع حدوث اهتزاز أو شكوك لدى العملاء الذين اشتروا بأسعار أعلى سابقاً.
أدى هذا التحرك المباشر من قبل المطورين إلى ظهورهم كـمنافس قوي أمام العملاء الراغبين في بيع وحداتهم التي سبق لهم شراؤها بغرض المضاربة، فأخذ شبح الركود يحاصر المضاربين في السوق الثانوي، ويهدد استثماراتهم بالفشل.
ويختتم المستشار العقاري مصطفى أسامة حديثه بالتأكيد على أن:
"العقار لا يصلح للمضاربة بصفة دائمة، والأصل في الاستثمار العقاري أن يكون استثماراً طويل الأمد يهدف إلى حفظ القيمة ونموها. إن المضاربة في العقار ترتبط بأوقات الأزمات فقط، وتتطلب الحذر الشديد وضرورة تأمين الأقساط في حالة تأخر إعادة البيع أو انخفاض الطلب. كما أن نجاح الاستثمار العقاري يظل مرتبطاً بشكل أساسي بحُسن اختيار الموقع ونوع الوحدة."